октября
Итак, закончился прием заявок от застройщиков жилья на получение разрешений на завершение строительства объектов по старым правилам, без эскроу-счетов. В срок до 1 октября 2019 года девелоперы могли получить заключение Минстроя о соответствии критериям для достройки проектов с готовностью более 30% (для проектов комплексной застройки — до 15% готовности) и 10% проданных квартир по договорам долевого участия по старой схеме. С 1 июля 2019 года фактически запрещено привлекать в строительство многоквартирных домов средства дольщиков напрямую. Теперь строительство жилья будет вестись за счет проектного финансирования банков и собственных средств девелоперов. Деньги, направленные на покупку жилья, должны храниться на специальных эскроу-счетах, доступ к которым застройщик получает только после ввода объекта в эксплуатацию.
Новый механизм работы полностью меняет рынок. Если раньше 90% объекта строилось на средства дольщиков и лишь 10% на кредитные средства, то при новой схеме строительства 85% объекта будет возводиться за счет средств проектного кредита и еще 15% за счет собственных средств девелопера. Такая схема имеет неоспоримые плюсы: дольщик получает полностью достроенное жилье либо деньги со счета эскроу в случае форс-мажора, а застройщик имеет постоянный доступ к средствам для бесперебойной стройки.
По последним данным Минстроя, из 118,2 млн кв. м возводимого в России жилья около 60% (70,7 млн кв. м) проектов получили заключение о соответствии критериям и будут достраиваться по старой схеме, и около 10% от общего объема жилья будет строиться с новым механизмом. Оставшаяся доля была в зоне «неопределившихся». Стоит ожидать, что до конца года доля уже 30% жилья будет продаваться с применением эскроу-счетов.
Главные опасения участников рынка связаны с тем, что стоимость жилья, построенного с применением эскроу, будет значительно выше. Уже звучат оценки роста стоимости жилья на 5—10% по сравнению с прошлым годом. Однако рост цен на фоне новостей о реформе строительного рынка, скорее, затронул вторичное жилье. Цены на квартиры в принципе имеют тенденцию к плавному росту на фоне волатильности рубля. Кроме того, снижение ставок по ипотеке в течение года подогревало спрос на жилье. В августе ставки по ипотеке впервые с января 2019 года стали ниже 10%, снижение ключевой ставки ЦБ в сентябре до 7% также формирует новую волну снижения ставок. Впрочем, если цены продолжат расти, то покупательский спрос будет снижаться и застройщикам придется жертвовать своей частью маржи, а не повышать цены на жилье.
Теперь же застройщики говорят, что из-за того, что они лишились прямого доступа к деньгам дольщиков, рост цен на строящееся жилье неминуем. Пока тренд на то, что выгоднее покупать квартиры на этапе «котлована», сохраняется, цены на такие объекты ниже рыночных минимум на 15—30%. Популярность таких объектов мы видим и в высокой доле выдач ипотеки на них. Для девелоперов продажи на начальном этапе строительства всегда были быстрым и ликвидным источником средств. Давайте поймем, действительно ли из-за новой схемы подорожает недвижимость.
Стоит разобраться в схеме работы с эскроу и переходом застройщиков на проектное финансирование. По оценке Центробанка, из 95 банков, уполномоченных работать с эскроу-счетами, интерес к новой схеме проявили 39. По оценке участников рынка, реально работают с эскроу-счетами лишь 13 банков. Банки заключили с застройщиками более 340 кредитных договоров на сумму более 300 млрд рублей, через эскроу-счета на данный момент привлечено около 35 млрд рублей.
Спрос на проектное финансирование растет, количество заявок застройщиков по сравнению с прошлым годом в среднем выросло на 30%. Весь год мы активно консультировали застройщиков о новых аспектах ценообразования в рамках проектного кредитования. При оценке рисков по проектному финансированию акцент сместился на подтверждение сметной стоимости проекта и достаточности источников финансирования строительства, оценку возможности построить объект в плановые сроки, оценку плана и графика продаж. Стресс-тест финансовой модели проекта теперь оценивает не только снижение цены продаж и увеличение себестоимости, но и снижение динамики продаж девелопера, при которой возрастает процентная нагрузка.
Процентная ставка по проектному кредиту напрямую зависит от объема средств, которые размещены на эскроу-счетах дольщиков. Таким образом, девелоперы по-прежнему будут заинтересованы в продаже большой массы квартир на начальной стадии строительства и равномерных продажах на протяжении всего строительства. Это позволяет им снизить до минимума процентную ставку и долговую нагрузку на проект. Новая схема финансирования требует от застройщика четкой логики продаж, наличия дисконтов на жилье на разных этапах строительства. Поэтому говорить о росте цен на квартиры с механизмами эскроу пока рано: текущая доля строительства таких квартир невелика, полный переход на эскроу произойдет, скорее всего, не раньше чем через 1,5—2 года в крупных городах и 3—4 года в регионах.
