ноября
Можно ли продать квартиру с материнским капиталом
Маткапитал накладывает определенные ограничения на жилье. Продать квартиру можно, но необходимо соблюсти целый ряд нюансов. Прежде всего, закон обязывает выделить в жилье доли детям и родителям.
Если маткапитал вкладывался в ипотечную квартиру, то доли выделяют после погашения кредита. Сделать это можно и до, но понадобится разрешение банка, и нет гарантий, что он его даст.
Маткапитал нередко вкладывают в первое семейное жилье, которое спустя некоторое время просто перестает подходить — это одна из самых распространенных причин его скорой продажи.
Типичная история
«В нашей семье в 2021 году родилась дочь, и мы маткапитал сразу вложили в погашение ипотеки, поскольку взяли ее за год до рождения ребенка, — рассказывает «РГ» житель Подмосковья Вадим Коротков. — Кстати, мы хотели с помощью сертификата сократить срок ипотеки, но оказалось, что так нельзя — средства маткапитала можно направить только на сокращение размера платежа, чтобы в семье оставалось больше денег».
Однако уже в 2023 году Вадим с женой стали задумываться о продаже жилья — собрались продать машину, чтобы погасить оставшуюся часть кредита и опубликовать объявление о продаже квартиры. «Мы сначала купили однушку, поскольку у нас была ограниченная сумма для первоначального взноса, — объясняет Вадим. — А сейчас понимаем, что нужно жилье побольше — ребенок растет, постепенно нужна будет детская комната, да и в целом пространство лишним не бывает. К тому же мы хотели бы перебраться в Москву».
Впрочем, быстро реализовать свою затею у Вадима вряд ли получится — он неожиданно узнал, что маткапитал накладывает ограничения на жилье.
Как продать квартиру с маткапиталом: пошаговая инструкция
Выделение долей
В первую очередь, в квартире нужно выделить доли. Строгих требований к размеру долей нет, но он все же должен быть не меньше той части квартиры, которая была оплачена сертификатом — нужно просто взять стоимость квартиры и посчитать, какую ее долю покрыл маткапитал. Если доли не выделить, то сделка по продаже такой квартиры может быть признана судом недействительной.
Полезный совет
Не стоит выделять большие доли — к примеру, если вас в семье трое, то есть мама, папа и ребенок, то выделить каждому по 1\3 будет логично, но неразумно. Такая большая детская доля потребует очень серьезной компенсации при попытке продать квартиру. А уменьшить детскую долю потом не получится.
Логика у государства здесь простая — маткапитал выделяется на ребенка и должен способствовать улучшению условий его жизни. Поэтому если маткапитал вложили в жилье, то пусть ребенок получит в этом жилье долю — так его права будут защищены. Размер доли при этом принципиальной роли не играет.
Получение разрешения органов опеки
А вот дальше начинается интересное — после выделения долей детям для продажи квартиры необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства. Они должны удостовериться, что права детей при сделке не пострадают. Если вы, к примеру, решите продать квартиру с детскими долями, а вырученные деньги просто потратите, то дети лишатся недвижимости и выделенный государством маткапитал «растает». Так нельзя, говорит государство, а следит за этим его представитель — органы опеки.
Они одобрят сделку только при условии, что взамен ребенок получит долю в равнозначном жилье. Если вы решите продать квартиру в городе, а вместо нее купить дом без удобств в деревне, то это вряд ли устроит опеку. А вот покупка вместо однокомнатной квартиры двухкомнатной, где ребенок получит долю больше, чем у него была прежде — уже удовлетворяет интересам опекаемого. Поэтому зачастую лучше сразу иметь на примете квартиру, которую вы хотите купить взамен — это усложняет сделку, но в противном случае будет очень сложно получить разрешение.
Нюансы. На что обратить внимание
Также бывают случаи, когда при продаже квартиры можно выделить денежный эквивалент детской доли и положить его на банковский счет, доступ к которому также будут контролировать органы опеки. Но вряд ли этого будет достаточно, чтобы компенсировать детскую долю в жилье- деньги все же подвержены инфляции в отличие от квадратных метров, цена на которые растет. К тому же сами по себе деньги крышей над головой служить не могут.
Важно! Эксперты также обращают внимание, что доли должны быть выделены именно в той квартире, на покупку которой использовался маткапитал — какое-то другое жилье просто не подойдет. Риелторы знают случаи, когда люди ради упрощения продажи квартиры с маткапиталом выделяли детям доли в других квартирах, но потом выяснялось, что так делать нельзя. В итоге им приходилось выделять детские доли и во второй квартире — помимо той, которой они как бы хотели заменить изначальную, еще и в той, на которую был потрачен маткапитал.
Список необходимых документов
Что касается необходимых документов, которые подаются в органы опеки, то список лучше уточнять в конкретном учреждении — он может отличаться в зависимости от ситуации и от региона. И вообще начинать все действия лучше с консультации с органами опеки — большое значение имеет человеческий фактор, поскольку где-то продажу жилья с детскими долями сразу воспринимают в штыки, а где-то готовы искать варианты и подсказывать.
Заявление в органы опеки в Москве, Подмосковье, а вероятно, и в других регионах, подается через МФЦ, говорит юрисконсульт офиса «Академическое» «ИНКОМ-Недвижимость» Наталья Киселева. Прием пакета документов и составление всех необходимых заявлений производится там. Срок выдачи разрешения — 14 дней. Там же собственники в итоге получают готовое разрешение органа опеки на сделку.
Некоторых покупателей отпугивает сам факт наличия детских долей — разрешение от органов опеки должно развеять сомнения, но часть потенциальных покупателей в этой ситуации может исчезнуть. Риелторы говорят, что иногда жилье с маткапиталом приходится продавать со скидкой, иначе поиск покупателей может растянуться на многие месяцы.
Кроме того, как правило, условие при продаже квартиры с маткапиталом — альтернативная сделка. Когда одна квартира продается — и тут же покупается другая. Это все усложняет — мало найти покупателя на свое жилье, нужно еще подобрать новую квартиру взамен и договориться с ее продавцом.
Юристы отмечают, что покупатели квартир с маткапиталом нередко проявляют двойную внимательность, и это неслучайно. «Покупателю обязательно нужно проконтролировать, что дети приобретают взамен своих долей, — говорит Киселева. — Это нужно обязательно уточнить заранее, а также внимательно изучить разрешение опеки. Ведь даже в самом разрешении будет обязательно указано, что опека вправе признать сделку недействительной, если ее требование выполнено не будет».
После сделки (и это всегда отражено в распоряжениях опеки) родители обязаны предоставить документы по проданной и купленной квартире в орган опеки, отмечает эксперт. Опека контролирует выполнение поставленных условий и соответствие заявленных данных купленному объекту. Неисполнение распоряжения влечет возможность расторжения договора купли-продажи. Поэтому это серьезно и для продавцов-родителей, и для покупателя такой квартиры.
Особенности продажи ипотечной квартиры с маткапиталом
Если квартира с маткапиталом была куплена в ипотеку, то есть два варианта действий:
Либо нужно погасить кредит, выделить доли и получить разрешение опеки.
Либо сначала попросить разрешения на выделение долей у банка — пока кредит не погашен, квартира находится у него в залоге. Банк может пойти навстречу, а может и не пойти, здесь сложно предугадать. В любом случае нужно написать письменное заявление и приложить необходимые документы, список нужно запросить у банка.
Договор купли-продажи квартиры составляется в зависимости от ситуации — в нем может вообще не упоминаться использование материнского капитала, а разрешение органов опеки на продажу детских долей может служить дополнением к договору.
Важно! Продажа квартиры, в числе собственников которой есть несовершеннолетние, осуществляется только в нотариальной форме. Договор купли-продажи будет составлять нотариус, к которому обратится семья, отмечает Киселева.
Налог с продажи квартиры с маткапиталом
При продаже жилья с маткапиталом может возникнуть необходимость заплатить налог на доходы физических лиц. Но все зависит от условий.
Так, по статье 217.1 Налогового кодекса России не нужно платить налог, если:
квартира находится в собственности более 5 лет
квартира находится в собственности более 3 лет и при этом является единственным жильем
в семье есть двое и более несовершеннолетних детей (для учащихся очно ограничение по возрасту увеличено до 24 лет). Правда, налог с продажи жилья в таком случае можно не платить, если в течение календарного года или до 30 апреля следующего года после сделки куплено новое жилье, причем оно больше прежнего, а его кадастровая стоимость выше.
Важно! Еще один важный нюанс — квартира в вашей собственности может быть больше трех или пяти лет, но доли детям зачастую выделяются позже. И в таком случае, если для их долей срок не вышел, то у них возникнет необходимость уплатить налог с их долей. В этой ситуации тоже будет на руку, если размер доли — минимальный. Но расходы эти необходи
