февраля
Не жадничайте
Конечно, продать квартиру проще, если цену в объявлении указать ниже рыночной. «Если снизить цену на 10% от рыночной стоимости, продать квартиру можно в среднем за неделю», — говорит гендиректор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский. Другой вопрос — как определить правильную цену. Задерживающиеся в продаже квартиры по завышенной стоимости фактически повышают и средние цены. Поэтому не стоит при определении оптимальной цены опираться только на данные сайтов с объявлениями.
Можно сделать выборку аналогов по району или заказать отчет об оценке в сертифицированной оценочной компании, советует руководитель офиса «Митино» «ИНКОМ-Недвижимость» Наталия Борзенкова. Стоимость отчета — до 5 тыс. руб.
Скидка не должна быть очень уж большой. Если стоимость квартиры будет сильно завышена относительно рынка, то потенциальные покупатели не будут рассматривать такое объявление. А заниженный ценник — обычно сигнал того, что перед нами проблемный вариант, рассуждает руководитель направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Хахулин. Также лучше оставить ценовой запас для скидки — для массмаркета средний размер дисконта составляет 5%, в более дорогостоящих сегментах жилья он может быть и выше.
Продаваемую квартиру нужно обязательно привести в порядок, хотя бы просто сделать генеральную уборку, выкинуть хлам, говорит Борзенкова.
«Покупателям вторички проще купить чистую, светлую, не заставленную старой мебелью квартиру. Плюс при покупке в ипотеку важен статус «заехать и жить», вкладываться в ремонт покупатель не готов», — уточняет Чернокульский. Часто покупатели обращают внимание на состояние санузла, кухни и балкона.
Нужно сформировать атмосферу, которая заинтересует людей на фотографиях и заставит их прийти посмотреть, говорит гендиректор Todayprice Игорь Галузин. А чем больше людей придет — тем быстрее найдется покупатель. Это можно сделать с минимальными вложениями — например, заменить какую-то мебель, покрасить стену, поменять фасады на кухне. В ванной комнате можно расположить игрушечных утят — люди представят, как купается их ребенок. Положите книги на письменном столе — и покупатель представит, как дети делают уроки. Стоит добавить предметы, привлекающие внимание — например, нестандартные зеркало или стул.
Фотографируйте днем
Фотографии лучше делать при естественном освещении во второй половине дня, советует Борзенкова. Фотографий в объявлении должно быть не менее 10 для маленькой квартиры и 12-20 — для просторной. Также на фотографиях обязательно нужно показать вид из окна, интерьер подъезда, внешний вид дома. Как вариант, можно нанять фотографа. Стоимость фото для квартиры до 80 кв. м в среднем не превышает 6 тыс. руб., отмечает эксперт.
На фото, сделанных днем, когда в квартиру попадает солнечный свет, жилплощадь выглядит просторнее, а ее оформление — более ярким, отмечает Хахулин. Помимо фотографий можно снять видео, чтобы у потенциальных покупателей было четкое представление обо всех помещениях в квартире. Это видео можно разместить на популярном видеохостинге, а в описании указать ссылку на объявление о продаже. И наоборот — указать в объявлении ссылку на видео. Уберите из кадра личные вещи (например одежду), чтобы квартира выглядела готовой к заселению.
Предложите пофантазировать
Для объявления нужно составить продающий текст, говорит Борзенкова. Четко описать технические характеристики помещения и конкурентные преимущества. Текст должен выделять бесспорные плюсы квартиры: например, свежий ремонт, удачный вид из окон, чистый подъезд и так далее. Также нужно обозначить выигрышные особенности, которые позволят покупателю в будущем внести собственные изменения в планировку или дизайн помещений, например, что из большой прихожей можно сделать гостиную или из чулана — современную гардеробную. «Основное правило — не искажать информацию и никого не вводить в заблуждение, — настаивает риелтор. — Рынок недвижимости — не восточный базар». Разместите объявление на всех возможных рекламных площадках.
Наведите порядок в документах
Еще до того, как размещать объявление о продаже, приведите в порядок документы, советует Чернокульский. Нужно согласовать продажу со всеми собственниками, при необходимости оформить нотариальную доверенность, получить согласие супруга, разрешение органов опеки при наличии несовершеннолетних детей, сделать выписку из ЕГРН и технический паспорт. Выход на сделку может сдвигаться из-за проблем с получением документов, а реальный покупатель не всегда готов ждать. Так что документы могут существенно удлинить сроки экспозиции объявления, даже если цена объекта не завышена.
Нужно обязательно всегда быть на связи и стараться дружелюбно общаться с каждым потенциальным покупателем, говорит Борзенкова. Хорошо, когда есть возможность встретить потенциального покупателя у подъезда или у остановки, станции метро, чтобы проводить его до квартиры, параллельно рассказывая об особенностях района и инфраструктуре. «Вы вместе входите в подъезд, поднимаетесь на этаж. У входной двери передайте ключи потенциальному покупателю и скажите: «Открывайте». В такой ситуации покупатель уже открывает будто бы свою новую квартиру. Этот прием помогает покупателю почувствовать себя хозяином жилья. Кроме того, он сближает покупателя и продавца, снимает барьер между ними. И лучше всего дать человеку освоиться — ненадолго оставить его одного, в тишине», — раскрывает хитрости риелторов Борзенкова.
Важно заложить личное время на показ квартиры, подготовку документов, отмечает Чернокульский. С теми, кто выходит на рынок с целью продать квартиру подготовленным, сделки проходят на 20-30% быстрее, чем с продавцами в статусе «не тороплюсь», говорит он. «Стоит также отметить, что сейчас люди, которые получили одобрение ипотеки до повышения ключевой ставки, очень быстро принимают решение о покупке, чтобы не упустить возможность приобретения по зафиксированному ипотечному предложению», — говорит эксперт.
